Nordre Jarlsberg Brygge
Dette er Nordre Jarlsberg Brygge, september 2016. Eventyret som er blitt til virkelighet i løpet av et drøyt ti-år. Selv om politikerne stort sett var enige om at det var en god ide å skulle bygge 1600 boligere på den en gang så stolte industrieiendommen til Sande Paper Mill var det noen som var skeptiske. Men skepsisen har måttet vike. Skjelden er det vel utredet mer om konsekvenser av en utbygging i Sande.
Pr. oktober 2016 er det 50 boliger i Hagebyene, øverst på området, og ca. 150 boligere i Utsikten som er bebodd og totalt bor det nå nærmere 500 mennesker på området, og flere skal det bli.
Tekst og foto; Anders Aaserud
Dette bilde er tatt i august 2024 og viser utviklingen fra 2016. Se den rød pila i høyer halvdel av bilde, det var så langt man var kommet med byggingen i 2016. Alt som er til venstre for denne er nye boliger.
I 2016 bodde det ca. 500 mennesker på Nordre Jarlsberg brygge. I dag, 2024, bor det ca det dobbelte, iflg. NJB´s egen nettside.
Men ennå er ikke prosjektet ferdigbygget. Den såkalte Bølgetoppen skal bygges i området mellom Hagebyen og leilighetesblokkene som står ferdige ned til bryggekanten.
Sande Paper Mill med omliggende område høsten 2002. Foto; Anders Aaserud.
Det var mye fram og tilbake med Sande Paper Mill den siste tiden før konkursen var et faktum i 2002. SND, statens nærings- og distriktsutviklingsfond, var nå den reelle eier, og det var først snakk om å sette i gang igjen med papirfabrikk og et Østerrisk firma var inne i bildet, men også dette forsøket strandet. Mange spurte seg hva det skulle bli på den 300 mål store eiendommen med sin enorme bygningsmasse.
Det ble Grua Invest AS med eierne Håkon Kristiansen og Bjørn Westby som sammen med investor Svein Bakke kjøpte fabrikken og området fra SND, som var største kreditor etter konkursen. De nye eierne ønsket å bygge 1600 boliger på området og utvikle en større marina og etablere et næringsareal på 24.000 kvadratmeter i løpet av de neste 10 til 15 årene.
Svein Bakke var kjent som investor og utbygger av Trysil alpinannlegg med sine enorme hyttefelt, mens Bjørn Westby og Håkon Kristiansen var ukjente for de fleste. Håkon Kristiansen skulle imidlertid Sandes befolkning bli skikkelig kjent med i de kommende årene. Nå startet en lang, lang rekke med møter og presentasjoner av de enorme planene.
Her er trekløveret som ble nye eiere av SPM: F.v. Bjørn Westby, Svein Bakke og Håkon Kristiansen.
1600 boliger, 24.000 kvadratmeter næringsareal og en marina for 1000 båter!
Her er den første skissen som ble presentert, den viser hele området fullt utbygd med flere “bydeler”, Utsikten, Hagebyen, Kanalbyen og hotell lengst vest. Dette var ikke småtterier for Sande i 2002. Kunne det bli virkelighet? Mange mente at man måtte utenlands for å finne et lignende stort prosjekt. Hva var det som hadde landet i Sande?
De tre optimistene som hadde kjøpt området håpet på byggestart i 2005, prislappen, når alt sto ferdig, regnet de ut skulle være mellom 2 og 3 milliarder kroner, 2000.000.000,- til 3000.000.000,- sånn cirka.
Først måtte kommuneadministrasjon og politikere overbevises
På slutten av året 2002 ble det avholdt et møte mellom Sande kommunes administrasjon og politikere og det ble mange spørsmål om utbyggingstakten og infrastrukturen knyttet til området. Det var mye som måtte på plass, ikke minst barnehage og skoletilbud som sto i forhold til befolkningsveksten som var bebudet. – Det vil bli justert og forandret hele tiden i den prosessen vi er i nå og det er viktig ikke å legge for stor vekt på detaljene til enhver tid, sa Håkon Kristiansen. Ordfører Karl Einar Haslestad var fornøyd med hvor lydhør de nye eierne av området var når det gjaldt kommunens utspill.
Prinsippvedtaket om å omdisponere området til næring- og boligformål ble berammet til kommunestyremøte 30. april 2003, men det lå i kortene at det ville bli et solid flertall for utbyggingen. Mange politikere hadde friskt i minne den turbulente tida da det gikk mot konkurs for SPM og vansklighetene med å få interessenter til å overta eller etablere annen industri og ingen ønsket at området skulle ligge brakk. Planene som ble servert fra investorene virket også troverdig og godt gjennomarbeidet.
Papirmaskinen ble solgt til Kina
I juli 2003 ble det klart at papirmaskinene på SPM ble solgt til et kinesisk firma. Planen var at maskinene skulle demonteres i løpet av høsten og så fraktes til Kina.
Et mannsterkt arbeidslag fra Kina kom til Selvik og gjorde seg klar til å gyve løs på den enorme papirmaskinen. Det må ha vært litt av en oppgave. Tenk på logistikken som måtte til. Her skulle en enormt og kompleks maskin demonteres bit for bit, pakkes i konteinere, fraktes til Kina og så sette puslespillet sammen og i gang igjen. Ordfører den gangen, Karl Einar Haslestad ble invitert av Håkon Kristiansen til Kina når maskinen var montert og skulle starte opp igjen neste år, ble det sagt.
Bildet til høyre er en kopi fra Jubileumsboka; Sande Tresliperi 50 år og Sande Paper Mill 10 år og viser et bilde tatt antagelig i 1960 årene.
Mannsterkt arbeidslag klar til å gyve løs på den enorme papirmaskinen. Her fotografert sammen med kinesisk administrasjon, ordfører Karl Einar Haslestad, de tre eierne, Bjørn Westby, Håkon Krisitiansen, Svein Bakke, og områdesjef, Tor Fjestad. Foto; Anders Aaserud.
Nå startet folkemøtene
I desember 2003 ble det arrangert et åpent folkemøte i det gamle kommunelokalet i Sande og hovedhensikten med møtet var å få direkte innspill fra innbyggerne i Sande. Interessen var mildest talt stor og deltagerne ble delt opp i grupper som hver for seg skulle ta tak i problemstillinger og komme med kommentarer. Utbyggerne, Nordre Jarlsberg Brygge AS og Sande kommune stillte med tilsammen 15 personer. Her snakker vi stort prosjekt, det største som noen gang er satt i gang i nordre Vestfold, eller hele Vestfold for den saks skyld.
Planoppstart i januar 2004
Før man setter i gang et så omfattende arbeid som en konsekvensutredning av et så gigantisk prosjekt som Nordre Jarlsberg Brygge må utbyggere og politikere i kommune bli enige om hva som skal utredes. I januar 2004 var dette klart for presentasjon i formannskapet som er det faste utvalget for plansaker. Grunnlaget for konsekvensutredningen, KU, er et skisseprosjekt som er på hele 160.000 m2 bolig, eller sagt på en annen måte, 1600 boenheter, 24.000 m2 næringsareal og småbåthavn til ca 1.000 båtplasser.
Prosessen
Sande kommune er ansvarlig myndighet for KU, konsekvensutredning, og var ansvarlig for behandling av saken. NJB var tiltakshaver, og var dermed den KU-plikten hviler på. KU-prosessen foregikk i et samarbeid mellom NJB og kommunen og det ble avholdt flere møter. Kommunen hadde i tillegg et møte med de regionale myndighetene, og et åpent folkemøte for å få innspill til KU og videre planlegging.
Etter høring av melding og utredningsprogram sammenstillte kommunen uttalelsene. Utredningsprogrammet ble i denne perioden forelagt for Miljøverndepartementet. På dette grunnlag vedtok kommunen det endelige utredningsprogrammet, som skulle styre hva som skal utredes i KU og hvordan de ulike temaene skulle utredes. Etter at KU var ferdig, ble den sendt på høring. På dette grunnlag bestemte kommunen om utredningsplikten var oppfylt. Reguleringsplanvedtak kunne ikke fattes før KU-plikten er oppfylt.
Meldingen
Utkastet til meldingen som ble forelagt ga en kort beskrivelse av tiltaket, av aktuelle alternativer og av antatte problemstillinger i forhold til miljø, naturressurser og samfunn. Problemstillinger innen følgende temaer omtales: Landskapsbilde, kulturmiljø og kulturminner, naturmiljø, nærmiljø og friluftsliv, støy, forurensning, avfall, riving, naturressurser, befolkning- sutvikling og boligbygging, tjenestetilbud og kommunal økonomi, næringsliv og sys- selsetting, sosiale og helsemessige forhold, utbyg- gingsmønster og transport- system, samt risiko og sårbarhet.
Prosjektet hadde i februar 2004 fått den formen som vi kjenner det i 2016, over 12 år senere, hvor Utsikten og Hagebyene er kommet veldig langt i utbyggingen. Nå bor det ca 500 mennesker på NJB.
Etter konsekvens-utredningen
ble offentliggjort strømmet det på med innsigelser. Statens vegvesen ønsket en omfattende utredning for trafikale konsekvenser før utbyggingen av NJB startet opp. Også fylkesmannen og Vestfold fylkeskommune kom med innspill som i stor grad også gjaldt trafikkale forhold.
Naturvernforbundets avdeling i Sande, NVS, sendte et skriv på hele 10 A4 sider med temaer og utfordringer som de mente burde konsekvensutredes. Det gikk på trafikale forhold, miljø og grønne tiltak. De ville også ha noen ord med i laget når det gjaldt riving og byggefasen, støy og vibrasjoner, overflateavrenning, forbrukeravfall, avløpssystem. Når det gjaldt småbåthavn og næring mente de at disse planene ville ha konsekvenser for friluftsliv og miljø og advarte mot trykkimpregnerte materialer og miljøgifter. De pekte også på at sjøøretten passerte i området for å gyte i i Selvikelva som de betegnet som Sandes viktigste elver for sjø-ørret i Sande
– Omfattende infrastruktur må på plass
Selv om ordfører i 2004, Karl Einar Haslestad i utgangspunktet var svært positivt innstillt til NJB-utbyggingen pekte han på de utfordringer kommunen ville få. Det gjaldt vei og trafikale forhold, vannforsyning, avløp, strøm, telefon, kabel og bredbånd, barnehager og skoler, sosiale tjenester og omsorgstjenester. Med andre ord , det meste kommunen sysler med. Haslestad sa den gangen at han så fram til å få skatteinntekter fra 1600 boliger på området, men pekte på at før dette ville kommunen få noen “pukkelkostnader” som kommunen ikke hadde penger til å dekke alene.
Totalt 22 uttalelser etter NJB´s konsekvensutredningshøring
Da er det tatt med alle som skriftelig har bemerket noe til konsekvensutredningen, alt fra Fylkesmannen, Fylkeskommunen og Sande kommune til lokale foreninger, naboer, velforeninger, grunneierlag, Oslofjordens friluftsråd, Kystverket m.m. Oppsummeringsnotatet ble så sendt Miljøverndepartementet som ikke hadde noen kommentrer til dokumentet.
Lang prosess fra industri til bolig
Fram til spaden settes i jorda var det en lang vei å gå mht utredningsarbeide, med mange møter og mange instanser. I tillegg skulle planene presenteres på folkemøter før Sande kommune kunne regulere området. Men tross alt dette var det stort sett enighet om at dette trodde man på og alt det var positivt for Sande.
Nye skisser
Mens planarbeide kvernet og gikk i det offentlige systemet arbeidet arkitektene parallelt med stadig nye skisser og løsninger.
Det første bildet til høyre er en skisse fra 2005, bildet lengst til høyre er tatt i 2016, og som en ser ble det slik det ble skissert.
Politisk behandling før jul 2005 og byggestart i 2006
Før jul i 2005 var planene ferdig til politisk behandling og den 14. desember vedtok formannskapet at konsekvensutredningen skulle legges ut til høring i 8 uker. Stort sett alle politikerne var begeistret og ordfører den gangen, forsatt Karl Einar Haslestad, kalte utbyggingsplanene for historisk. Litt ut i januar 2006 ble det gitt klarsignal for oppstart av gigantprosjektet i løpet året.
Folkemøte i januar 2006
I slutten av januar 2006 ble det holdt et åpent møte hvor folk fikk komme med spørsmål og det var godt frammøte og mange spørsmål. Alle involverte parter var tilstede, utbyggerne, saksbehandlere og representanter kommunen som rådmann Tron Bamrud og ordfører Karl Einar Haslestad i spissen. Beboerne i området og andre interesserte fikk informasjon om prosjektet, reguleringsplanen og framdriften med tilhørende konsekvensutredning. Det var nå klart for byggestart og salg av “Utsikten” og 200 båtplasser som skulle legges ut for salg.
Mot slutten av møtet var det satt av tid til spørsmål og mange temaer ble tatt opp. Offentlig kommunikasjon var et tema, matebuss og flere togstopp? Til dette ble det opplyst at NSB var informert om de omfattende planene. Vil skolen stå klar til å ta så mange nye elever? Ja, skolen skulle stå klar i tide, sa rådmannen. Spørsmål om økt trafikkstøy og støy fra anlegg ble besvart med beroligende opplysninger fra utbygger. – Mesteparten av massene som rives vil resirkuleres i selve byggingen, ble det svart.
“Utsikten” med 500 boenheter
Den første utbyggingen ble kalt Utsikten og planene var å bygge 500 boenheter på området og gi rammer for opparbeidelse av offentlige og private fellesarealer som torg, gang og sykkelsti, lekeplasser og friområder
Mange uttalelser etter høringen
Sande kommune mottok 28 uttlelser fra privatepersoner, lag og foreninger i løpet av de to månedene reguleringsplanen og konsekvensutredningen var ute til høring. Noen punkter førte til endringer, men ikke i vesentlig grad og ikke av en slik art at det ville føre til ny offentlig høring.
En enstemmig kommunestyret godkjente planene
Den 5 april 2006 var reguleringsplanene for Nordre Jarlsberg Brygge opp til 2. gangs behandling av kommunestyret. “Enstemmig vedtatt” ble resultatet og byggestart innen utgangen av 2006 ble dermed en realitet. Politikerne var begeistret og berømmet kommuneadministrasjonen for godt jobbet. Også utbyggerne fikk skryt for ryddighet og at de hadde strukket seg etter kommunens krav. Det var tverrpolitisk enighet og idyll over hele linja. Det eneste partiet som hadde innsigelser var Sande Venstre som var bekymret for gyteområdene i Svelvikelva og båthavnas omfang og foreslo å halvere det til 500. Forslaget fikk ikke nødvendig flertall og falt mot 23 stemmer av 25.
Rivingen starter
I mars 2007 var det klart for riving og daglig leder i Nordre Jarlsberg Brygge, Håkon Kristiansen, inviterte presse og andre interesserte til en helikoptertur rundt anlegget, samtidig presenterte han gigantprosjektet i en 3D modell.
– En hundre år gammel epoke er over
– Dagen I dag er en stor merkedag I Sandes historie. Den markere slutten på en lang industrihistorie og starten på Nordre Jarlsberg Brygge. En over 100 år gamme! epoke med tresliperi, papirindustri og et velkjent landemerke som har vært godt synlig fra gamle E18 viker nå plass til fordel for ca. 1600 nye boliger. hotell. næring og marina med 1000 båtplasser, sa daglig leder i Nordre Jarlsberg Brygge AS, Håkon Kristiansen, bildet til høyre, til et stort presseoppbud, kommuneadministrasjon, politikere og andre inviterte gjester og samarbeidspartere i går.
Rivingen var en enorm oppgave
Med en slik bygningsmasse som Sande Paper Mill og gamle Sande Tresliperiet representerte sier det seg selv at rivingsarbeidene var en enorm oppgave. Det ble engasjert et firma som hadde spesialisert seg på store og kompliserte rivingsarbeider, PeWe Entreprenører AS.
Bare det å få demontert de tre enorme tankene til det tidligere renseanlegget måtte jo være litt av en utfordring. Dimmensjonene på rensetankene var enorme.
De store massene av knust betong ble brukt til veier og infrastruktur på området
På bildet over er det gamle Tresliperiet som jevnes med jorda.
Så var det bare nordveggen igjen av den enorme produksjonshallen.
En bygg er bevart for ettertiden og er påtenkt som museum, en av bygningene fra det gamle Sande Tresliperiet. Sett i ettertid, 2024, er dette bygget også revet.
Klart for de første salgene
Så var det ut å selge prosjektet. Den store dekorerte tilhengeren vakte oppsikt og inne i hengeren var også 3D-modellen, se under, som Håkon Kristiansen reiste “land og strand” rundt med.
Januar 2008 ble de første leilighetene solgt
I januar 2008 ble de første leilighetene solgt og de dyreste gikk først. Prislappen var på 7,75 millioner kroner, men ennå var ikke byggingen i gang. Det skulle ta ytterligere et år før det hele startet.
Økonomisk krise, menn byggestart for NJB
Som mange sikkert husker var 2008 et særdeles vanskelig økonomisk år. Det var da den amerikanske investeringsbanken Lehman Brothers gikk konkurs, noe som påvirket hele verden, også Norge. Avisene skrev at dette var den største finanskrisen siden 1930-årene og mange land i Europa fikk vanskeligheter. På Island gikk flere banker konkurs, mens Norge som da hadde en sterk økonomi, ikke fikk så store utslag. Men boligprisene sank og eiendomsmarkedet lå nærmest i dvale. Allikevel klarte Nordre Jarlsberg Brygge å holde koken og solgte over 40 boliger. Dette var en god indikasjon på at de hadde et kvalitetsprodukt som solgte selv i dårlig boligtider.
Byggestart og spaden i jorda for gigantprosjektet ble i januar 2009. Her får daglig leder i NJB, Håkon Kristiansen, i midten, symbolsk hjelp fra ordfører og rådmann den gangen, Karl Einar Haslestad, tv. og Tron Bamrud, t.h. Foto Frank Reiersen
Både ordfører og rådmannen var enige om at dette var svært viktig for Sande. – Det er like viktig for Sande som bygging av ny jernbane og ny E18, sa Haslestad og Bamrud og mente dette ville være en berikelse for lokalsamfunnet som på en positiv måte ville sette Sande på kartet.
Grunnsteinen ble lagt ned i mai 2009
Grunnsteinen ble lagt ned 11. mai 2009 med god hjelp fra Egil Svoren, NJB, ordfører Karl Einar Haslestad, Bjørn Westby, NJB, Håkon Kristiansen, NJB og fylkesmannen i Vestfold, Mona Røkke.
OBAS fikk totalentreprisen
Entreprenøren OBAS Øst AS fikk jobben med å sette opp de 41 første leiligheten. De skal etter planen stå klare for innflytting på NJB sommeren 2010. Kontrakten hadde en ramme på 90 millioner.
NJB lager film
Et av Norges største boligprosjekter måtte jo ha sin egen film og Håkon Kristiansen med teamet bestemte seg for å satse skikkelig. I lengre tid har de jobbet med et profft filmteam, Rox Media og kunne legge ut første utkastet på NJB´s nettside på forsommeren 2009, og det var ikke bare byggeprosjektet som ble filmet. Hele Sande ble filmet og kameraet sveipet over Sandebukta og skogene på hver side. Her vikk man se turområder, golfbane og idrettsanlegg.
Håkon Kristiansen, i midten, med filmteamet etter en rundtur i Sande i finværet. Filmen viser ikke bare Nordre Jalsberg Brygge og området der, men også Sandebukta og begge sider av Sandedalen med turområder, samt golfbanen og andre idrettsanlegg. Med andre ord, god reklame for Sande.
Sikret mot springflo
Grunnarbeidet tok lengre tid enn beregnet fordi det ble besluttet å kjernebore gjennom eksisterende brygge og det ble fundamentert stålpeler i fast fjell underbryggene. Eksisterende brygge ligger på kote 1,6, mens gulvet i første etasje ble hevet til kote 2,6 og vil dermed ha god margin ved en eventuell springflo.
Bygg reis deg!
Høsten 2009 ble byggingen satt i gang , fire bygg i første omgang, og de ble lovet ferdig i januar 2010. Nå fulgte en hektisk byggeperiode hvor byggene reiste seg og planleggingen av uteområdene ble satt i gang. Planen var å lage en 110 meter lang og 10 meter bred sandstrand sørvest foran et friområde på 8 mål. Svaberg og furuskog var der fra før.
Byggene reiste seg i løpet av høsten og kunne nå sees fra f.eks Hvittingen, 404 moh, som dette bildet er tatt fra.
“Alle kluter ble nå heist” for å få første bolken på plass, bygg F, E, H2 og H3. Det ble også montert webkameraer på området hvor interesserte kunne gå inn på NJB´s websider og se bygget utvikle seg fra dag til dag.
10.10.10.10.10 Framdriften av byggingen gikk etter starten raskt og byggene vokser dag for dag. De mange brikkene faller etterhvert på plass og underleverandører blir presentert i lokalavisa. Ledelsen spikrer nå fast datoen hvor leilighetene skal være klare til innflytting, og den ble satt til 10.10. 2010, kl. 10.10.
Åpnet salgskontor
Ledelsen i Nordre Jarlsberg Brygge AS er nå på offensiven og etablerer salgskontor litt ut på nyåret 2010. Etter å ha solgt 33 leiligheter i tidenes dårligste boligmarked ønsker ledelsen i NJB å sette i gang salget av byggetrinn 2, og tidlig i mai 2010 kunne de presentere “Utsikten” i full bredde. Her var det leiligheter fra 2 millioner og opp til svimlende 11, noe som til da var Sandes dyreste, men da fikk man hele 260 m2 å boltre seg på. Før byggingen starter må det være solgt 60% i dette tilfellet, og de regnet med ca 15 måneders byggetid.
I løpet av en snau måned ble det solgt leiligheter på Nordre Jarlserg brygge for nærmere 35 millioner kroner, noe daglig leder Håkon Kristiansen var svært fornøyd med. I tillegg til godt salg av byggetrinn 2 ble det i samme periode solgt to leiligheter i byggetrinn 1, altså de som var under oppføring på denne tiden.