Nordre Jarlsberg Brygge

NJB_f_vestDette er Nordre Jarlsberg Brygge, september 2016.  Eventyret som er blitt til virkelighet i løpet av et drøyt ti-år.  Selv om politikerne stort sett var enige om at det var en god ide å skulle bygge 1600 boligere på den en gang så stolte industrieiendommen til Sande Paper Mill var det mange som var skeptiske.  Men skepsisen har mått vike.  Skjelden er det vel utredet mer om konsekvenser av en utbygging i Sande.
Pr. oktober 2016 er det 50 boliger i Hagebyene, øverst på området,  og ca. 150 boligere i Utsikten som er bebodd og totalt bor det nå nærmere 500 mennesker på området, og flere skal det bli.   Her er et tilbakeblikk.

SPM f_sydSande Paper Mill med omliggende område høsten 2002.

Det var mye fram og tilbake med Sande Paper Mill den siste tiden før konkursen var et faktum i 2002.  SND, statens nærings- og distriktsutviklingsfond,   var nå den reelle eier,  og det var først snakk om å sette i gang igjen med papirfabrikk og et Østerrisk firma var inne i bildet, men også dette forsøket strandet.  Mange spurte seg hva det skulle bli på den 300 mål store eiendommen med sin enorme bygningsmasse.
njb_trekl_500pxlDet ble Grua Invest AS med eierne Håkon Kristiansen og Bjørn Westby som sammen med investor Svein Bakke kjøpte fabrikken og området fra SND,  som var største kreditor etter konkursen.    De nye eierne ønsket å bygge 1600 boliger på området og utvikle en større marina og etablere et næringsareal på 24.000 kvadratmeter i løpet av de neste 10 til 15 årene.
Her er trekløveret som ble nye eiere av SPM: F.v. Bjørn Westby, Svein Bakke og Håkon Kristiansen.

1600 boliger, 24.000 kvadratmeter næringsareal og en marina for 1000 båter!
njb_plan1
Her er den første skissen, den viser hele området fullt utbygd med flere “bydeler”, Utsikten, Hagebyen, Kanalbyen og hotell lengst vest.  Dette var ikke småtterier for Sande i 2002.  Kunne det bli virkelighet?  Mange mente at man måtte utenlands for å finne et lignende stort prosjekt.  Hva var det som hadde landet i Sande?

De tre optimistene som hadde kjøpt området håpet på byggestart i 2005, prislappen, når alt sto ferdig,  regnet de ut skulle være mellom 2 og 3 milliarder kroner, 2000.000.000,-  til 3000.000.000,- sånn cirka.
Svein Bakke  var kjent som investor og utbygger av Trysil alpinannlegg med sine enorme hyttefelt, mens Bjørn Westby og Håkon Kristiansen var ukjente for de fleste.  Håkon Kristiansen skulle imidlertid Sandes befolkning bli skikkelig kjent med i de kommende årene.  Nå startet en lang, lang rekke med møter og presentasjoner av de enorme planene.

Først måtte kommuneadministrasjon og politikere overbevises
På slutten av året 2002 ble det avholdt et møte mellom Sande kommunes administrasjon og politikere og  det ble mange  spørsmål om utbyggingstakten og infrastrukturen knyttet til området.  Det var mye som måtte på plass, ikke minst barnehage og skoletilbud som sto i forhold til befolkningsveksten som var bebudet.  –  Det vil bli justert og forandret hele tiden i den prosessen vi er i nå og det er viktig ikke å legge for stor vekt på detaljene til enhver tid, sa Håkon Kristiansen.  Ordfører Karl Einar Haslestad var fornøyd med hvor lydhør de nye eierne av området var når det gjaldt kommunens utspill.

Prinsippvedtaket om å omdisponere området til næring- og boligformål ble berammet til kommunestyremøte 30. april 2003, men allerede nå lå det i kortene at det ville bli et solid flertall for utbyggingen.   Mange politikere hadde friskt i minne den turbulente tida da det gikk mot konkurs for SPM og vansklighetene med å få interessenter til å overta eller etablere annen industri og ingen ønsket at området skulle ligge brakk.  Planene som ble servert fra investorene virket også troverdig og godt gjennomarbeidet.

Papirmaskinen ble solgt til Kinesere
I juli 2003 ble det klart at papirmaskinene på SPM ble solgt til et kinesisk firma.  Planen var at maskinene skulle demonteres i løpet av høsten og så fraktes til Kina.
njb_kinesere
Mannsterkt arbeidslag klar til å gyve løs på den enorme papirmaskinen.  Det må ha vært litt av en oppgave.  Tenk på logistikken som måtte til. Her skulle en flere hundre meters maskin demonteres bit for bit, pakkes i konteinere, fraktes til Kina og så sette puslespillet sammen og i gang igjen.  Ordfører den gangen, Karl Einar Haslestad ble invitert av Håkon Kristiansen til Kina når maskinen var montert og skulle starte opp igjen neste år, ble det sagt.

Nå startet folkemøtene
I desember 2003 ble det arrangert et åpent måte i det gamle kommunelokalet i Sande og hovedhensikten med møtet var å få direkte innspill fra innbyggerne i Sande.  Interessen var stor og deltagerne ble delt opp i grupper som hver for seg skulle ta tak i problemstillinger og komme med kommentarer.  Utbyggerne, Nordre Jarlsberg Brygge AS og Sande kommune stillte med tilsammen 15 personer.

Planoppstart i januar 2004
Før man setter i gang et så omfattende arbeid som en konsekvensutredning av et så gigantisk prosjekt som Nordre Jarlsberg Brygge må utbyggere og politikere i kommune bli enige om hva som skal utredes. I januar 2004 var dette klart for presentasjon i formannskapet som er det faste utvalget for plansaker.  Grunnlaget for konsekvensutredningen, KU, er et skisseprosjekt som er på hele  160.000 m2 bolig, eller sagt på en annen måte, 1600 boenheter, 24.000 m2 næringsareal og småbåthavn til ca 1.000 båtplasser.

Prosessen

Sande kommune er ansvarlig myndighet for KU  og var ansvarlig for behandling av saken. NJB var tiltakshaver, og var dermed den KU-plikten hviler på.  KU-prosessen foregikk i et samarbeid mellom NJB og kommunen og det ble avholdt flere møter.  Kommunen hadde i tillegg et møte med de regionale myndighetene, og et åpent folkemøte for å få innspill til KU og videre planlegging.
  Etter høring av melding og utredningsprogram sammenstillte kommunen uttalelsene. Utredningsprogrammet ble i denne perioden forelagt for Miljøverndepartementet. På dette grunnlag vedtok kommunen det endelige utredningsprogrammet, som skulle styre hva som skal utredes i KU og hvordan de ulike temaene skulle utredes. Etter at KU var ferdig, ble den sendt på høring. På dette grunnlag bestemte kommunen om utredningsplikten var oppfylt. Reguleringsplanvedtak kunne ikke fattes før KU-plikten er oppfylt.

njb_ku2004Meldingen

Utkastet til meldingen som ble forelagt ga en kort beskrivelse av tiltaket, av aktuelle alternativer og av antatte problemstillinger i forhold til miljø, naturressurser og samfunn. Problemstillinger innen følgende temaer omtales: Landskapsbilde, kulturmiljø og kulturminner, naturmiljø, nærmiljø og friluftsliv, støy, forurensning, avfall, riving, naturressurser, befolkning- sutvikling og boligbygging, tjenestetilbud og kommunal økonomi, næringsliv og sys- selsetting, sosiale og helsemessige forhold, utbyg- gingsmønster og transport- system, samt risiko og sårbarhet.

njb_skisse-2004Prosjektet hadde i februar 2004 fått den formen som vi kjenner det i 2016, over 12 år senere,  hvor Utsikten og Hagebyene er kommet veldig langt i utbyggingen.  Nå bor det ca 500 mennesker på NJB.

Etter konsekvens-utredningen
ble offentliggjort strømmet det på med innsigelser.  Statens vegvesen ønsket en omfattende utredning for trafikale konsekvenser før utbyggingen av NJB startet opp.  Også fylkesmannen og Vestfold fylkeskommune kom med innspill som i stor grad også gjaldt trafikkale forhold.

Naturvernforbundets avdeling i Sande, NVS,  sendte et skriv på hele 10 A4 sider med temaer og utfordringer som de mente burde konsekvensutredes.  Det gikk på trafikale forhold, miljø og grønne tiltak.  De ville også ha noe ord med i laget når det gjaldt riving og byggefasen, støy og vibrasjoner, overflateavrenning, forbrukeravfall, avløpssystem.  Når det gjaldt småbåthavn og næring mente de  at disse planene ville ha konsekvenser for friluftsliv og miljø og advarte mot trykkimpregnerte materialer og miljøgifter.  De pekte også på at sjøøretten passerte i området for å gyte i i Selvikelva som de betegnet som Sandes viktigste elver for sjø-ørret i Sande

– Omfattende infrastruktur må på plass
Selv om ordfører i 2004, Karl Einar Haslestad i utgangspunktet var svært positivt innstillt til NJB-utbyggingen pekte han på de utfordringer kommunen ville få.  Det gjaldt vei og trafikale forhold, vannforsyning, avløp, strøm, telefon, kabel og bredbånd, barnehager og skoler, sosiale tjenester og omsorgstjenester.  Med andre ord , det meste kommunen sysler med.  Haslestad sa den gangen at han så fram til å få skatteinntekter fra 1600 boliger på området, men pekte på at før dette ville kommunen få noen “pukkelkostnader” som kommunen ikke hadde penger til å dekke alene.

Totalt 22 uttalelser etter NJB´s konsekvensutredningshøring
Da er det tatt med alle som skriftelig har bemerket noe til konsekvensutredningen, alt fra Fylkesmannen, Fylkeskommunen og Sande kommune til lokale foreninger, naboer, velforeninger, grunneierlag, Oslofjordens friluftsråd, Kystverket m.m.  Oppsummeringsnotatet ble så sendt Miljøverndepartementet som ikke hadde noen kommentrer til dokumentet.

Lang prosess fra industri til bolig
Fram til spaden settes i jorda var det en lang vei å gå mht utredningsarbeide, med mange møter og mange instanser.  I tilleg skulle planene presenteres på folkemøter før Sande kommune kan regulere området.  Men tross alt dette var det stort sett enighet om at dette trodde man på og alt det var positivt for Sande.

Nye skisser
njb-byggetr-1

Mens planarbeide kvernet og gikk  i det offentlige systemet arbeidet arkitektene parallelt med stadig nye skisser og løsninger.  njb_f_syd
Dette bildet er tatt i 2016, mens skissen over bildet er laget i 2005.

Politisk behandling før jul 2005 og byggestart i 2006

Før jul i 2005 var planene ferdig til poilitisk behandling og den 14. desember vedtok formannskapet at konsekvensutredningen skulle legges ut til høring i 8 uker.   Stort sett alle politikerne var begeistret og ordfører den gangen, forsatt Karl Einar Haslestad, kalte utbyggingsplanene for historisk.  Litt ut i januar 2006 ble det gitt klarsignal for oppstart av gigantprosjketet i løpet året.

Folkemøte i januar 2006
I slutten av januar 2006 ble det holdt  et åpent møte hvor folk fikk komme med spørsmål og det var godt frammøte og mange spørsmål.  Alle involverte parter var tilstede, utbyggerne, saksbehandlere og representanter kommunen som rådmann Tron Bamrud og ordfører Karl Einar Haslestad i spissen.  Beboerne i området og andre interesserte fikk informasjon om prosjektet, reguleringsplanen og framdriften med tilhørende konsekvensutredning.  Det var nå klart for byggestart og salg av “Utsikten” og 200 båtplasser som skulle legges ut for salg.
Mot slutten av møtet var det satt av tid til spørsmål og mange temaer ble tatt opp.  Offentlig kommunikasjon var et tema, matebuss og flere togstopp? Til dette ble det opplyst at NSB var informert om de omfattende planene.   Vil skolen stå klar til å ta så mange nye elever? Ja, skolen skulle stå klar i tida, sa rådmannen. Spørsmål om økt trafikkstøy  og støy fra anlegg ble besvart med beroligende opplysninger fra utbygger.  – Mesteparten sv massene som rives vil resirkulrer i selv byggingen, ble det svart.

“Utsikten” med 500 boenheter
Den første utbyggingen ble kalt Utsikten og planene var å bygge 500 boenheter på området og gi rammer for opparbeidelse av offentlige og private fellesarealer som torg, gang og sykkelsti, lekeplasser og friområder

Mange uttalelser etter høringen
Sande kommune mottok 28 uttlelser fra privatepersoner, lag og foreninger i løpet av de to månedene reguleringsplanen og konsekvensutredningen var ute til høring.  Noen punkter førte til endringer, men ikke i vesentlig grad og ikke av en slik art at det ville føre til ny offentlig høring.

En enstemmig kommunestyret godkjente planene
Den 5 april 2006 var reguleringsplanene for Nordre Jarlsberg Brygge opp til 2. gangs behandling av kommnestyret.  “Enstemmig vedtatt” ble resultatet og byggestart innen utgangen av 2006 ble dermed en realitet.  Politikerne var begeistret og berømmet kommuneadministrasjonen for godt jobbet.  Også utbyggerne fikk skryt for ryddighet og at de hadde strukket seg etter kommunens krav.   Det var tverrpolitisk enighet og idyll over hele linja.  Det eneste partiet som hadde innsigelser var Sande Venstre som var bekymret for gyteområdene i Svelvikelva og antall båthavnas omfang og foreslo å halvere det til 500.  Forslaget fikk ikke nødvendig flertall og falt mot 23 stemmer av 25.

Rivingen starter
I mars 2007 var det klart for riving og daglig leder i Nordre Jarlsberg Brygge, Håkon Kristiansen, inviterte presse og andre interesserte til en helikoptertur rundt anlegget, samtidig presenterte han gigantprosjektet i en 3D modell.

– En hundre år gammel epoke er over
– Dagen I dag er en stor merkedag I Sandes historie. Den markere slutten på en lang industrihistorie og starten på Nordre Jarlsberg Brygge.  En over 100 år gamme! epoke med tresliperi, papirindustri og et velkjent landemerke som har vært godt synlig fra gamle E18 viker nå plass til fordel for ca. 1600 nye boliger. hotell. næring og marina med 1000 båtplasser,  sa daglig leder i Nordre Jarlsberg Brygge AS, Håkon Kristiansen til et stort presseoppbud, kommuneadministrasjon, politikere og andre inviterte gjester og samarbeidsparmere i går.

 

Rivingen var en enorm oppgave
Rivingsarbeidene var en enorm oppgave og det ble engasjert et firma som hadde spesialisert på store og kompliserte rivingsarbeider, PeWe Entreprenører AS.

massivfabr
Hvor mange kubikkmeter som skulle ned er vanskelig å si, og noen beregninger på det er usikkert om foreligger, men det var enormt.  Og man kunne ikke bare rive og kjøre vekk, alt måtte skilles og kildesorteres.
spm-rens_bilBare det å få demontert de tre enorme tankene til det tidligere renseanlegget måtte jo være litt av en utfordring.

rivspm
De store massene av knust betong ble brukt til veier og infrastruktur på området

rivingsliperiet
På bildet over er det det gamle Tresliperiet som sakte med sikkert jevnes med jorda.

rivspm2
Så var det bare nordveggen igjen av den enorme produksjonshallen.

gmlbygn
En bygg er bevart for ettertiden og er påtenkt som museum, en av bygningene fra det gamle Sande Tresliperiet.

Klart for de første salgene
Så var det ut å selge prosjektet.  Den store dekorerte tilhengeren vakte oppsikt og inne i hengeren var også 3D-modellen som Håkon Kristiansen reiste “land og strand” rundt med.
hkon_henger

Januar 2008 ble de første leilighetene solgt
I januar 2008 ble de første leilighetene solgt og de dyreste gikk først. Prislappen var på 7,75 millioner kroner, noe som var  temmelig drøyt i Sande på den tiden.  Til gjengjeld fikk den nye eieren, som forøvrig var en innflytter, “ingen over og ingen ved siden”.  Men ennå var ikke byggingen i gang.  Det skulle ta ytterligere et år før det hele startet.

Økonomisk krise, menn byggestart for NJB
Som mange sikkert husker var 2008  et særdeles vanskelig økonomisk år.  Det var da den gigantiske amerikanske investeringsbanken Lehman Brothers gikk konkurs, noe som påvirket hele verden, også Norge.   Avisene skrev at dette var den største finanskrisen siden 1930-årene og mange land i Europa fikk vanskeligheter.  På Island gikk flere banker konkurs, mens Norge som også da hadde en sterk økonomi,  ikke fikk så store utslag.  Men boligprisene sank og eiendomsmarkedet lå nærmest i dvale.  Allikevel klarte Nordre Jarlsberg Brygge å holde koken og solgte over 40 boliger.  Dette var en god indikasjon på at de hadde et kvalitetsprodukt som solgte selv i dårlig boligtider.
byggestart_3_mann
Byggestart og spaden i jorda for gigantprosjekt ble i januar 2009.   Her får daglig leder i NJB, Håkon Kristiansen, i midten, symbolsk hjelp fra ordfører og rådmann den gangen, Karl Einar Haslestad, tv. og rådmann Tron Bamrud, t.h. Foto Frank Reiersen
Både ordfører og rådmannen var enige om at dette var svært viktig for Sande. – Det er like viktig for Sande som bygging av ny jernbane og ny E18, sa Haslestad og Bamrud mente dette ville være en berikelse for lokalsamfunnet som på en positiv måte ville sette Sande på kartet.

OBAS  fikk totalentreprisen
Entreprenøren OBAS Øst AS fikk jobben med å sette opp de 41 første leiligheten.  De skal etter planen stå klare for innflytting på NJB sommeren 2010.  Kontrakten hadde en ramme på 90 millioner.

Grunnsteinen ble lagt ned i mai 2009
njb_svoren
Grunnsteinen ble lagt ned 11. mai 2009 med god hjelp fra Egil Svoren, NJB, ordfører Karl Einar Haslestad, Bjørn Westby, NJB, Håkon Kristiansen, NJB og fylkesmannen i Vestfold, Mona Røkke.

NJB lager film
Et av Norges største boligprosjekter måtte jo ha sin egen film og Håkon Kristiansen med teamet bestemte seg for å satse skikkelig.  I lengre tid har de jobbet med et profft filmteam, Rox Media og kunne legge ut første utkastet på NJB´s nettside på forsommeren 2009, og det var ikke bare byggeprosjektet som ble filmet.  Hele Sande ble filmet og kameraet sveipet over Sandebukta og skogene på hver side.  Her vikk man se turområder, golfbane og idrettsanlegg.
roxheli2
Håkon Kristiansen, i midten, med filmteamet etter en rundtur i Sande i finværet.   Filmen viser ikke bare Nordre Jalsberg Brygge og området der, men også Sandebukta og begge sider av Sandedalen med turområder, samt golfbanen og andre idrettsanlegg.  Med andre ord, god reklame for Sande.

Sikret mot springflo
njb_08
Grunnarbeidet tok lengre tid enn beregnet fordi det ble besluttet å kjernebore gjennom eksisterende brygge og det ble fundamentert stålpeler i fast fjell underbryggene.  Eksisterende brygge ligger på kote 1,6, mens gulvet i første etasje ble hevet til kote 2,6 og vil dermed ha god margin  ved en eventuell springflo.  På bildet over er hele produksjonshallen revet og  terrenget rundt gjort klart til å beynne byggingen.

Bygg reis deg!
njb0310_09
Høsten 2009 ble byggingen satt i gang , fire bygg i første omgang, og de ble lovet ferdig i januar 2010.  Nå fulgte en hektisk byggeperiode hvor byggene reiste seg og planleggingen av uteområdene ble satt i gang.  Planen var å lage en 110 meter lang og 10 meter bred sandstrand sørvest foran et friområde på 8 mål.  Svaberg og furuskog var der fra før.
njb_hvitt
Byggene reiste seg i løpet av høsten og kunne nå sees fra f.eks Hvittingen, 404 moh, som dette bildet er tatt fra.
njb_oversikt
“Alle kluter ble nå heist” for å få første bolken på plass, her sees bygg F, E, H2 og H3.  Det ble også montert webkameraer på området hvor interesserte kunne gå inn på NJB´s websider og se bygget  utvikle seg fra dag til dag.

10.10.10.10.10
Framdriften av byggingen gikk etter starten raskt og byggene vokser dag for dag. De mange brikkene faller etterhvert på plass og underleverandører blir presentert i lokalavisa. Ledelsen spikrer nå fast datoen hvor leilighetene skal være klare til innflytting, og den ble satt til 10.10. 2010, kl. 10.10.

Åpnet salgskontor
Ledelsen i Nordre Jarlsberg Brygge AS er nå på offensiven og etablerer salgskontor litt ut på nyåret 2010.  Etter å ha solgt 33 leiligheter i tidenes dårligste boligmarked ønsker ledelsen i NJB å sette i gang salget av  byggetrinn 2, og tidlig i mai 2010 kunne de presentere “Utsikten” i  full bredde.  Her var det leiligheter fra 2 millioner og opp til svimlende 11, noe som til da var Sandes dyreste, men da fikk man hele 260 m2  å boltre seg på.  Før byggingen starter må det være solgt 60% i dette tilfellet, og de regnet med ca 15 måneders byggetid.njb_modell-2010
I løpet av en snau måned ble det solgt leiligheter på Nordre Jarlserg brygge for nærmere 35 millioner kroner, noe daglig leder Håkon Kristiansen var svært fornøyd med.  I tillegg til godt salg av byggetrinn 2 ble det i samme periode solgt to leiligheter i  byggetrinn 1, altså de som var under oppføring på denne tiden.

 

Her kommer det mer.

 

 

 

Del dette: